دفتر السمسرة في القانون الكويتي، تعد السمسرة عرفا تجاريا بين السمسار والمتعاقد منذ فجر التاريخ في أغلب المجتمعات الإنسانية خاصة في التعاملات التجارية حتى تبلور مبدأ السمسرة في الكويت.
كما تكمن أهمية السمسرة في حاجة الناس الذين لا يعرفون المساومة في البيع والشراء إضافة على عدم قدرة البعض على معرفة عيوب ومحاسن ما يشترون أو لا يستطيعون البحث عنه أو عدم وجود وقت لعمليات البيع والشراء.
تابع: دفتر السمسرة في القانون الكويتي
نبدأ أولا تعريف عقد السمسرة في الكويت
عرفت الموسوعة الفقهية عقد السمسرة، طبقا لما نصت عليه المادة 306 من قانون التجارة الكويتي رقم 68 لسنة 1980، هو عقد يتعهد بموجبه السمسار لفرد بالبحث عن طرف ثان لإتمام عقد معين والتوسط لإتمامه في مقابل أجر.
وعقد السمسرة من عقود المعاوضة، لأن كلا من طرفيه يهدف للحصول على مقابل لما يعمله، ولكنه عقد احتمالي، لأن السمسار لا يستحق أجره إلا إذا نجح في مبتغاه. وهو كذلك من العقود الملزمة للطرفين.
تابع معنا دفتر السمسرة في القانون الكويتي
والآن سنوضح لكم مفهوم دفاتر السمسرة العقارية في الكويت
تصدر إدارة العقار في «التجارة»، دفاتر سمسرة عقارية ورقية أو إلكترونية، تتضمن نماذج عقود قابلة للملء من قبل السمسار، على أن تحمل اسم المرخص له وعنوانه، ورقم قيده بالسجل وتاريخ انتهاء صلاحية العقد.
ويلزم في دفاتر السمسرة العقارية الورقية، أن يكون الدفتر مكونا من عدد من الصفحات مرقمة ومسلسلة ومختومة ومعتمدة من وزارة التجارة، وأن يكون توقيع السمسار في موضع ظاهر من الدفتر ليكون حجة على أطراف عملية البيع والشراء، وأن يكون التدوين بدفتر السمسرة في القانون الكويتي من خلال السمسار أو نائبه، ويلزم أن يكون خاليا من أي فراغ أو شطب.
عند إبرام التعاقد تسلم نسخة من دفتر السمسرة في القانون الكويتي لكل من البائع والمشتري والثالثة لإدارة العقار في «التجارة»، يتم تسليم بقية النسخ للجهات الموضحة في الدفتر ويتم الاحتفاظ بنسخة أخيرة بالدفتر ليتم الرجوع إليها عند الاقتضاء، ويلزم أن تأخذ هذه الصورة ذات أرقام الأصل.
في حالة التوقف عن مزاولة المهنة أو تغيير النشاط، أو إغلاق المكان أو سحب الترخيص أو لغير ذلك من الأسباب، يشترط على السمسار أو ورثته أو ممثله القانوني أن يسلم دفاتر السمسرة إلى إدارة العقار في وزارة التجارة في أثناء أسبوعين.
والآن لنتعرف معا على دفتر السمسرة في القانون الكويتي
نظم المشرع الكويتي نشاط السمسرة التي تندرج ضمن الأنشطة التجارية، حيث ينطبق عليها القواعد العامة المنصوص عليها في القانون رقم 68 لسنة 1980 المتعلق بقانون التجارة الكويتي. وإلى جانب خضوع دفتر السمسرة في القانون الكويتي للقواعد العامة المنطبقة على الأنشطة التجارية.
ومن ضمن المسائل التي اكد المشرع الكويتي على تنظيمها في إطار القواعد المنظمة للسمسرة نجد دفتر السمسرة في القانون الكويتي والذي أفرده المشرع بنص قانوني وحيد ضمن اللوائح الخاصة بالسمسرة وهي المادة 318 من قانون التجارة الكويتي لسنة 1980 الذي نص فيه على أنه:
على السمسار أن يسجل في دفاتره كافة المعاملات التي تتم بسعيه وبياناتها الأساسية وأن يحفظ الوثائق المتعلقة بها، وأن يعطي من كل ذلك صورا طبق الأصل لمن يريد وتسري على دفتر السمسرة في القانون الكويتي أحكام الدفاتر التجارية”.
أفراد المشرع دفتر السمسرة في القانون الكويتي بنص خاص لا يمنع خضوعه في بعض مسائله إلى القواعد العامة المنطبقة على الدفاتر التجارية باعتبار دفتر السمسرة في القانون الكويتي هو شكل من أشكال الدفاتر التجارية.
تابع: دفتر السمسرة في القانون الكويتي
تعرف على قانون السمسرة ولائحة تنظيم مزاولة مهنة السمسرة العقارية في الكويت
أصدر المشروع الكويتي قانون السمسرة ولائحة تنظيم مزاولة مهنة السمسرة العقارية في الكويت، حيث جاء الفصل الأول في 8 مواد القانون حول الترخيص بمزاولة أعمال السمسرة العقارية والقيد في سجل سماسرة العقار.
حددت المادة الأولى أنه لا يصح مزاولة أعمال السمسرة العقارية من غير الحصول على ترخيص بذلك من الجهات المعنية والقيد في سجل سماسرة العقار.
خصص الفصل الثاني من القانون على دفاتر السمسرة في القانون الكويتي، حيث جاء ذلك في 6 مواد.
نصت المادة 9 من القانون على إصدار دفتر السمسرة في القانون الكويتي وتكون ورقية أو إلكترونية وتحتوي على نماذج عقود قابلة للتعبئة عن طريق السمسار، على أن تحمل اسم المرخص له وعنوانه، بالإضافة إلى رقم قيده بالسجل وتاريخ انتهاء صلاحية هذا العقد.
إليك ما تود معرفته عن أتعاب السمسار في الكويت
أكدت المادة 307 من قانون التجارة الكويتي رقم 68 لسنة 1980 على أتعاب السمسار فنصت على: “إذا لم يتم توضيح أجر السمسار في القانون أو في الاتفاق، عين وفقا لما يقضي به العرف.
فإذا لم يوجد عرف قدره القاضي وفقا لما بذله السمسار من مجهود وما بذله من وقت في القيام بالعمل المكلف به”.
فالأصل أن يبين عقد السمسرة أتعاب السمسار، فإذا لم يتفق به على الأجر أو اتفق عليه ولم يوضح مقداره، عين طبقا لما يقضي به العرف، ومن حق السمسار إثبات “العرف” بجميع وسائل الإثبات. فإذا لم يوجد عرف قدره القاضي وكان المرجع للمحكمة، فالسكوت في عقد السمسرة عن توضيح الأجر لا يسقط حق السمسار فيه إذ أنه من عقود المعاوضة.
وللمحكمة أن تقيم قيمة الأتعاب وفقا لظروف كل دعوى مستهدفة في ذلك بقيمة الصفقة ومدى الجهد الذي قدمه السمسار وما إذا كان محترفا للسمسرة وخاضعا للضريبة ويستخدم موظفين وعمالا ويستأجر مكتبا يباشر فيه أعماله.
مازلنا معكم في دفتر السمسرة في القانون الكويتي
ما هي عمولة السمسار في الإيجار ونسبة الوساطة التجارية في الكويت
نص الفصل الثالث من قانون السمسرة على حقوق والتزامات سماسرة العقار موضح أن أتعاب أعمال السمسرة العقارية في عقود البيع وعقود التنازل عن حق الانتفاع يحدد بمقابل بنسبة 1% من قيمة العقد تدفع مناصفة بين طرفيه، كما تحدد العمولة في عقود الإيجار بما يعادل نصف الأجرة الشهرية لشهر واحد. ويجوز لأطراف عقد السمسرة الاتفاق على غير ذلك.
ولا يصح الجمع بين السمسرة والتقييم، ولا يصح الجمع بين السمسرة والبيع والشراء، ويشترط على السمسار مدة تدريب ميداني لدى سمسار معتمد قبل الحصول على دفتر السمسرة في القانون الكويتي، كما نظمت فترة «السومة» بأسبوعين قبل إتمام الصفقة.
تعرف إلى شروط الحصول على رخصة مزاولة أعمال السمسرة العقارية في الكويت
لا يجوز مزاولة أعمال السمسرة العقارية من غير الحصول على ترخيص بذلك من الجهات المعنية والقيد في سجل سماسرة العقار وفقا لأحكام هذا القرار.
ينشأ بالوزارة سجل ورقي أو إلكتروني لتسجيل سماسرة العقار المرخص لهم بمزاولة أعمال السمسرة العقارية، يدون فيه كل المعلومات الخاصة بالسمسار العقاري وفيها اسمه وعنوان مقر عمله ورقم قيده وبريده الإلكتروني وكل تغيير أو تعديل يظهر على هذه البيانات، على أن يكون السجل متاحاً للاطلاع عليه من الجميع.
يلتزم السمسار بمزاولة أعمال السمسرة العقارية بإخطار إدارة العقار في «التجارة» عن أي تغيير يظهر في البيانات والمعلومات الواردة في السجل في فترة أقصاها 10 أيام عمل من تاريخ حدوث التغيير.
ويشترط بمن يقيد في سجل سماسرة العقار بالنسبة للإنسان الطبيعي، أن يكون كويتي الجنسية، وألا يقل سنه عن 21 سنة عند تقديم الطلب، وأن يكون متمتعا بالأهلية القانونية الكاملة وقت التسجيل، وألا يكون قد حكم عليه بجناية أو بجريمة مخلة بالشرف أو الأمانة كجريمة الاختلاس أو التزوير ما لم يكن قد انطبقت عليه شروط رد الاعتبار.
ويجب أيضا أن يجتاز البرامج التدريبية والاختبارات التي تتطلبها إدارة العقار في «التجارة»، على أن يستثنى من ذلك الأشخاص المرخص لهم بمزاولة أعمال السمسرة العقارية قبل العمل بهذا القرار، وأن يُخصص مقر مستقل لممارسة أعمال السمسرة العقارية.
أما بالنسبة للشخص المعنوي، فيجب أن تكون شركة طبقا لأحكام قانون الشركات ويكون هدفها الأساسي مزاولة أعمال السمسرة العقارية، وأن يكون مقرها في الكويت، وألا يكون قد سبق إشهار إفلاسها.
ما هي المستندات المطلوبة للحصول على رخصة سمسار عقارات في الكويت
يقدم السمسار طلب القيد في سجل السماسرة إلى الإدارة المختصة على النموذج المعد لذلك، ويرفق به صورة طبق الأصل من البطاقة المدنية للسمسار بالنسبة للمؤسسات الفردية، أو صورة من البطاقة المدنية للممثل القانوني للشركات التي تتقدم بطلب الحصول على رخصة السمسرة، وصورة طبق الأصل من عقد ملكية مكتب السمسرة أو عقد الإيجار، وصحيفة الحالة الجنائية للسمسار أو من يمثله قانوناً، وصورة طبق الأصل من عقد تأسيس الشركات وآخر التعديلات التي أجريت عليه إن وجدت، وصورة طبق الأصل من الترخيص التجاري للشركة بشرط أن يكون ساري المفعول وقت تقديم الطلب، وشهادة تؤكد التسجيل لدى المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية.
وتتولى الإدارة الفصل في الطلب وإخطار صاحب الطلب بقرارها. وإذا صدر القرار بالرفض وجب أن يكون مسببا، وتسلم للمقيد في سجل سماسرة العقار بطاقة سمسار عقاري، تشمل اسمه ورقم قيده في السجل وفترة الترخيص وأي معلومات أخرى ترى إضافتها.
ويجوز لإدارة العقار الترخيص للسمسار في إقامة نائب عنه تتوافر فيه نفس الشروط المنصوص عليها بالمادة الثالثة من القانون، وملتزماً بالشروط والقواعد والتعليمات التي تصدرها في شأن تنظيم مزاولة أعمال السمسرة.
ويلتزم كل سمسار بالتقدم بطلب تجديد تسجيله إلى إدارة العقار، كل عامين عن طريق النموذج المخصص لذلك، قبل فيما لا يزيد على 60 يوماً ولا يقل عن 30 يوماً من تاريخ انتهاء صلاحية شهادة القيد، وعلى الإدارة تجديد قيده في السجل بعد التأكد من توافر كافة الشروط.
يتساءل البعض عن حقوق السمسار في الكويت
يذكر أجر أعمال السمسرة العقارية في عقود البيع وعقود التنازل عن حق الانتفاع، بمقابل بنسبة %1 من قيمة العقد تدفع مناصفة بين طرفيه، كما تحدد الأتعاب في عقود الإيجار بما يعادل نصف الأجرة الشهرية لشهر واحد، ويجوز للأطراف الاتفاق على غير ذلك.
وإذا اشترك أكثر من سمسار في السمسرة أو المفاوضة من أجل الحصول إلى اتفاق، وأدى ذلك إلى إبرام الاتفاق، فإنهم يشتركون جميعا بالأتعاب كما لو كانوا سمسارا واحدا، وتقسم الأتعاب بينهم بالتساوي ما لم يكن هناك اتفاق آخر يوضح نسبة كل منهم في الأجر.
ويشترط لاستحقاق أتعاب السمسار أن تؤدي وساطته إلى إتمام العقد، وأن يكون عقد السمسرة مكتوبا، وأن تكون عملية التوسط مثبتة بدفتر السمسرة في القانون الكويتي مع إثبات بياناتها الأساسية ووثائقها بهذا الدفتر.
ويشترط أيضاً ألا يكون العقد معلقا على شرط واقف، وإلا فإنه يستحق الأجر عند تحقق الشرط الواقف، ويصح إثبات عقد السمسرة باعتباره من الأعمال التجارية بكل وسائل الإثبات ومنها البينة، والقرائن، وشهادة الشهود سواء في مواجهة السمسار أو أخرين.
تعرف على سجل السمسرة العقارية في الكويت
يشترط على السمسار أو نائبه بتقديم المعلومات والبيانات والإحصاءات المتعلقة بنشاطه الذي تطلبها منه الجهات المعنية، وأصحاب الشأن، على أن يتقيد بالحفاظ على السرية التي تلتزمها طبيعة هذه المهنة.
وينبغي على كل سمسار أن يتقدم بكل ما تطلبه منه إدارة العقار، خصوصاً صور دفتر السمسرة في القانون الكويتي أو الترخيص، فضلا عن التزامه بأن يتضمن اسمه برقم قيده في سجل إدارة العقار وتاريخ انتهاء صلاحيته في كافة المكاتبات والتقارير الصادرة عنه.
وينبغي على كل سمسار مقيد في السجل موافاة الوزارة بصورة من دفتر السمسرة في القانون الكويتي سنويا، ويجب عنه وعلى نائبه القيام بأعمالهما وفقا لأحكام القوانين والقرارات ذات الصلة وميثاق شرف المهنة.
ويلزم على السمسار أو نائبه أن يطلع العملاء على كافة تفاصيل المفاوضات ومراحل الوساطة التي يقوم بها، وعلى كافة المعلومات التي تعد ضرورية لتمكين العميل من اتخاذ القرار المناسب لإتمام الاتفاق مع المتعاقد الآخر، وأهمها اطلاع العميل على الحالة المالية للطرف الآخر في العقد بحيث لا يقدم للطرف الآخر عميل يعلم أنه معسر.
وعلى السمسار أو نائبه ولو لم يكن مفوضا إلا من أحد طرفي العقد أن يعرضها عليهما معا، وأن يطلعهما على كافة الظروف التي يعلمها عنها، وأن يكون مسؤولاً قبلهما عن كل خطأ يصدر منه في ذلك.
وينبغي على السمسار أو نائبه أن يطلع المشتري على الوثائق والمستندات التي زوده بها البائع، بحيث يكون مسؤولا عن الأضرار التي قد تلحق بالمشتري نتيجة إهماله أو تقصيره في الوفاء بهذا الالتزام بغض النظر عن سوء أو حسن نيته في ذلك.
ولا يجوز للسمسار ونائبه إفشاء أسرار العملاء للآخرين وأن يكون ونائبه بمنزلة الأمين على أي مبالغ أو أوراق مالية أو سندات أو أي أشياء تكون قد سلمت إليه من أي من الطرفين لحفظها أو لتوصليها إلى الطرف الآخر، ويلزم تأديتها أو تسليمها وفقا لما اشترط عليه، وتسري القواعد القانونية الحاكمة للأمانة.
ويصبح السمسار أو نائبه مسؤولا عن خسائر أو أضرار تلحق بأي من الطرفين، نتيجة قيام السمسار بعمله من خلال النصب والاحتيال أو من غير مراعاة للأصول الواجب اتباعها وفقا لأحكام هذا القرار.
ويمنع على السمسار أو نائبه العمل لمصلحة أي من طرفي الصفقة، بما يخالف التزاماته تجاه من ينوب عنه، أو أن يقبل من أحدهما وعدا بالحصول على منفعة ما في ظروف تمنع فيها قواعد حسن النية من قبول هذه المصلحة.
ويلزم على السمسار أو نائبه أن يبلغ فورا إدارة العقار في «التجارة»، إذا فقد دفتر السمسرة في القانون الكويتي أو تلف جزئياً أو كلياً وعن الظروف التي جرى فيها ذلك.
إليك تفاصيل انتهاء عقد السمسرة في الكويت
في حالة انتهاء عقد السمسرة يجب على السمسار أن يحتفظ بسجل لكل صفقة عقارية، يحتوي على اسم البائع والمشتري وقيمة العقد وتاريخ إتمامه، وصورة من المعلومات والوثائق المهمة التي وصلت إليه خلال عملية التوسط، على أن يظل التزامه بحفظ هذا الملف لفترة 5 أعوام من تاريخ انعقاد العقد.
وينبغي أن تتم عملية الحفظ طبق ترتيبات تسهل عملية استرجاعه، إذا طلب منه ذلك من الجهات المعنية أو أي من طرفي العقد أو خلفهما الخاص.
ولا يجوز للسمسار ونائبه استعمال السومة لأهداف التسويق العقاري، أو المفاوضات أو أي استعمال آخر، لفترة لا تتجاوز أسبوعين من تاريخ تسجيلها في دفتر السمسرة في القانون الكويتي.
في نهاية هذا المقال قدمنا لكم تفاصيل دفتر السمسرة في القانون الكويتي، لمزيد من التفاصيل عن الموضوعات القانونية، تابعوا موقعنا فدائمًا نرحب بكم.
دار الحديث عن : دفتر السمسرة في القانون الكويتي
